2013/06/30

『转载』房地产创富讲座会 – 如何拥有首间和更多的房地产(show2k作品)


房地产创富讲座会 – 如何拥有首间和更多的房地产  1

 



今天参加了一场很棒的讲座会。
主讲人分别有安东尼大大,Jenny姐,以及植树大哥。
主题主要围绕着房地产,特别针对计划购买房地产的年轻人,像我这样的新手。 


第一个主讲人是安东尼大大。
安东尼大大主要是与我们新人分享Process of Buying Property.
当然解释Process当中他会加入自己的经验,以及回答在场新手的疑问。
整个买Property的整个Process是这样:


 


Viewing
安东尼大大建议我们,新手们必须勤力做Viewing。
一星期至少要见1-2 Property agent,勤劳可以更多。
Viewing过程就是打电话给Agent,告诉他你对这件房子很有兴趣,然后与屋主安排Viewing。 
当初安东尼大大开始投资房产时,不断的call agent,做了至少50次Viewing,三四个月后,才找到第一间Property。 

当然有些Agent也会filter buyer的,
如他们会问Buyer看了多少间房产? 是不是要买等。
安东尼大大告诉我们可以带着Cheque book做Viewing,暗示着agent你是Serious buyer,可以随时付钱,得到服务会是不一样的。 
记住要小心Agent所说的话,他们为了close sales常常会给不对的资料,
如告诉你bank value是多少等。资料必须自己去求证。
要记住好的Property agent非常重要。如果遇上了好的他们,必须与他们build rapport。
他们也是打工一族,不要吝啬于给他们agent fee。
有时当他们给我们一个good deal,甚至能给他们Extra的commission 。

安东尼大大也分享一些Viewing的tipsy。
如公寓尽量避免最高(热,漏水) 和最低 (吵) 楼。
尽量避免漏水单位,因为修理漏水费用不便宜。
避免西斜单位。
可以与邻居聊天,确保不是凶宅。 


Earnest deposit 2%
当确定要购买这间房子,就必须给与Earnest deposit 2%
记住,Earnest deposit 2%付Property agent,千万不要给屋主 
为了防制被诈骗,Buyer也可以call回Agent name card上的公司,confirm有没有这位员工。
在签offer letter时,可以注明当loan不被approve,能够退还这Earnest deposit 2%。


Lawyer & Banker
接下来就是拿着offer letter找lawyer和banker。在14天内签S & P。
记住,必须在14天内,不然屋主有权不退回你的Earnest deposit 2%。
Lawyer会调查屋主是真的屋主吗 ? 有Bankcrupt吗?
调查没问题后,Lawyer就会叫买卖双方来签字。
Banker方面,Make sure banker 已经approve loan了,才签S & P 。不然后果自负。


Loan Lawyer (Banker)
其实最好用同一个lawyer。可以问他们你的bank是不是他们的Panel。
一起做的好处是no two parties。过程比较快,分分钟还有discount。 
主要原因是,当问题发生如银行出钱给屋主慢,屋主要去interest时,两个parties会推来推去。
所以用同一个律师可以避免麻烦。


Title transfer (3-6 months)
这个过程长达3至6个月。
安东尼大大分享如何在整个过程中做follow up。
我们可以拿律师的手机电话,助手的电话。因为公司电话通常都很难接通。
正确做法是必须做个timetable,跟着时间表打电话follow up。
如询问律师现在在那个过程,下一步是什么,在几号会完成。到那一天才再打电话follow up。
必须在对的timing打电话follow up,而不是乱乱打电话。


银行出钱付给屋主
如果屋主已经供完了,银行会全数付给屋主。
如果一半,银行会付给bank,然后才把balance交给屋主。


屋主收到钱,3天内交屋子
Lawyer助理会confirm已经还清门税,maintenance fee,水电费等。
这时应该call给助理follow up,不用麻烦律师


接下来安东尼大大分享简单的投资回酬计算
Purchase                               Rm200,000
Rental (Rm1,600/month)        Rm19,200
Gross Rental Yield                  9.6% (12months)
Net Rental Yield                     7.2% (9months) (Maintenance fee, Agent fee, 空窗期)
*Net rental yield必须大与6%才能投资。


接下来是一些安东尼大大有提到的一些东西: 
•  No money down的房产投资
•  Location还是最重要。(LRT,学校,Shopping mall) 
•  投资房产,银行借越多,越久,越好。
•  Use Right tool to do things
•  Work as a team,团结力量大。
•  与股票不同。第一次房产投资非常重要。要是发生什么mistake,可能就必须背负这个负债二三十年。
•  必须勤劳做功课,了解这区的market value, bank value, rental。
•  Subsales房产投资必须确保至少有80%已经出租。可以通过晚上观察多少灯亮着等方法来观察。
•  全部东西都是start from一个,然后满满build up的。不要想怎样拥有100个,先想怎样拥有第一个 
•  如果你能一个月存RM500,那么每5年就能买一间。人生至少能拥有7间房产,retire as millionaire。
•  可以跟tenant拿前屋主的电话,调查tenant是否是个好tenant。
•  没有人会天生准时还钱,这必须被训练的。

•  Partial furnish vs Fully furnish。
   跟着market走,如果那区Partial比较 多,就Partial。除非你想与众不同。
•  Landed vs Condo
    Landed最重要是security
    Condo 1房2房比较容易出租,compare with 三房。
•  Freehold vs Leasehold
    Leasehold renew (20-30k) 后,房价也会跟着会起升很多。
•  New development vs Subsales
    很多New development卖着的是future price。 


这是上篇。
下篇分享主要会围绕着
(i) Jenny姐的types of income,money style, Jar system
(ii) 植树大哥的REITS和房产投资的分别
(iii) 自己出席这样这么棒的讲座会的感想。

原文出处

窝在家里做宅男

老爸昨天生病了,感冒了。
妈妈说的不清不楚,搞到我快快从老婆家跑回来。
结果是虚惊一场。既然回来就,就没有再过去老婆那里了。搞到现在窝在家里。
玩metro last night.刚刚换了新的显卡7750,真的不错。rm280就可以玩到不少游戏。棒。
可是给工作的压力压着,都不能好好的享受游戏。老婆和他的妹妹聊天不睬我。
唯有自己来这里发骚。哈
游戏不错,不过压力感不低。搞什么的玩这么压力的游戏。
关电脑去洗车先。



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